懵！这个开发商用“集装箱”搭营销中心？

见过楼盘省钱，但没见过这么省钱的楼盘。

最近，宝安宝珺园的营销中心，让小女警着实感到诧异。

黄色的外皮，亮白色的案名竖在半空中，不禁让人产生错觉。

连网友都以为是“集装箱”搭建。

装修风格简洁这样程度的营销中心还是比较少见的。

正常情况，营销中心是楼盘的脸面，开发商搭建都会比较用心，也愿意把精力放在打造高大上的营销中心上。

不过，说开发商是为了省钱，倒好像又不是。

至少小女警看他们在地铁贴的广告，已经快一个月了，每次路过都能看到大写的“狠能装的三代居”。

总之，这样的反差，小女警是没看懂的。

宝珺园的位置在宝安区石岩街道颐和路2号。

开盘之初，宝珺园在市场上就表现了冷淡。

267套毛坯住宅，户型建面74-77平，备案均价约4.63万/㎡，总价区间约325-391万/套，意向登记客户只有60批，认筹率不到23%。

网传项目开盘当天线上选房48套、线下15套，去化率约23%，和认筹率差不多。

如果这个数据没有问题，那么就意味着认筹后弃选的客户不算多。

但小女警有个问题。

项目开盘将近一个月，但官方备案平台连一套“已备案”的房源也没有，所有房源都处于“期房待售”的状态。

现在新房销售这么惨淡，如果能备案同行都选择能备案则尽快备案，还没来得及备案房源的状态也会变更成“已签认购书”。

也不知道什么原因，宝珺园备案进度这么缓慢。

不过，项目卖得好不好，很多时候在项目拿地位置确定的时候，就写在脸上了。

就区位来说，宝珺园处于石岩东部的片区，属于深圳比较冷门的片区，距离福田中心或者南山的核心科技园，驾车距离超过26公里（百度测距）。

而轨道通勤方面，眼下虽然周边有地铁6号线，但项目到官田地铁站直线距离超过2.6公里，超出步行的舒适范围。

项目周边被石岩水田第四工业区、新时代共荣工业区、嘉宇顺工业园、跨越工业园、欣旺达电子厂总部包围。

旁边紧贴着的大型在建项目是欣旺达锂电园工程，未来会成为一座以锂离子电池为主的国际一流锂电池厂。

周边大量的工厂，未来入住会不会受工业废气影响，这里需要打个问号。

商业方面，3公里范围内暂时没有大型的商超。

日常消费购物，需要依赖周边城中村的小商店或者项目自带的商业。

虽然项目容积率只有4.88，但楼栋只有两栋，两梯六户，还不带地面花园，居住体验预估难达到市场的期望水平。

摄于2022年8月3日

综合来看，周边配套和区位都比较难让人提起兴趣。

不过，就项目本身而言，户型比较方正，布局动静区分明显，室内实用率可以去到79%。

另外，项目附近还有一所36班公办九年一贯制学校，在共享学区内还有机会上宝安中学（集团）石岩外国语学校，上学比较便利。（具体情况须教育部门公布。）

而且最重要的一点，总价三百多万，首付不到百万可以上车，确实可以解决刚需群体首付紧张的尴尬。

石岩在深圳人眼里，属于比较偏的地段了。

虽然项目在宣传点上可以往光明科学城、西丽国际科教城靠拢，把石岩定位成科技产业成果转化的承载区。

但是本质上，不管是整个石岩片区，还是项目所在的石龙仔片区，目前还是处于一个要啥没啥的状态。

1、片区内能拿来新规划的土地比较少，城中村杂乱无章。

区域内基本都是城中村、农民房，聚集大量的工业园、产业园，缺少类似宝安壹方中心这样的大型的商业综合配套。

这不仅是宝珺园的bug，也是整个片区新房的bug。

整体上看居住氛围与商业氛围都属于比较薄弱的区域。

而且石岩整体的城市面貌规划比较差。

住在石岩的朋友估计能感受得出来，前期规划太无序了。

城中村都是这一处那一处，密密麻麻的，道路串联也比较逼仄。

虽然现在旧改项目达到二十几个，但真正改造起来是又难又慢。

比如宝珺园附近石龙仔宏柏厂城市更新项目，早早就被列入了《2019年深圳市宝安区城市更新单元第八批计划》，更新周期为2019年12月25日起至2022年3月24日，但由于种种原因，官方通告又要延迟一年。

这只是工厂类型的更新单元，拆迁改造权属是比较好确认的，如果是城中村的住宅或者小产权，那就更难更慢了。

大量原有的城中村和小产权占据的土地，想要全部翻新，不太现实，短期内很难看得到大变化。

2、轨道覆盖无论短期还是长期，属于一个尴尬地。

鲨鱼的朋友说，如果布吉是脏乱差，那么石岩还要再加一个远字。

就目前看，实验片区内的轨道交通覆盖是比较尴尬的。

石岩作为深圳城市功能节点，虽然不是完全没有地铁轨道覆盖，现有的地铁线以及到2030年的地铁线，区域内会有4条线路经过，但对片区的辐射源不够。

这些轨道线路经过区域内的站点并不多，6号线只留了两站，13号线只留了3站，而规划的29号线、25号线还要靠等。

再加上道路规划比较乱，交通常年拥堵是常态。

当地居民反映，应人石路口南向每到上下班高峰就堵塞严重。

就整个石岩片区而言，存量的二手房项目并不多，石岩东的板块虽然有个别挂牌项目，但也是少得可怜。

中介平台显示，距离项目最近的二手挂牌小区是汇邦名都花园。

一期二期都有挂盘，只有寥寥几套在售。小女警询价了一下，79平的户型，报价大约是5万/平。

本身区域内的新房就不多，没有成熟的二手房市场，这就意味着，新房的远期价值难以参考。

虽然可以对标周边更大的区域，比如机场片区，西乡片区，西丽片区，但地段本身就比弱势，更无从可比。

所以从远期来看，流通性和增值空间天花板都比较低。

不过，不管怎么说，总价比较低，加上石岩又是当地人文化比较重的区域，估计还是会有当地居民愿意买单。

又或者附近工业园中的大厂高管们，为了追求工作和生活平衡，乐意上车也说不定。

总之，石岩未来会是可以成长的片区，但成长的天花板也会比较低。

因为当地大量的农民房，小产权会是长期主义的“老大难”。